Stein BINNEMANS, Notaris te Oudenaarde

Totstandkoming verkoop

Een verkoop komt tot stand wanneer de koper en de verkoper het eens zijn over het voorwerp en de prijs van de koop. In principe kan een verkoopovereenkomst (of compromis) mondeling tot stand komen. Wel is de voorlopige verkoopovereenkomst of kortweg de ‘compromis’ noodzakelijk voor het bewijs. Ben je dan eigenaar vanaf dat je de verkoopovereenkomst ondertekent? Vaak niet. In de praktijk wordt de eigendomsoverdracht ‘uitgesteld’ tot de ondertekening van de notariële akte.

Niet enkel een zaak van partijen

Waarom volgt nog een authentieke akte als je al  een verkoopovereenkomst voorgeschoteld krijgt? Een verkoopovereenkomst is in de eerste plaats de zaak van de partijen. De gevolgen van de verkoop werken enkel tussen de verkoper en koper. En toch moeten derden - de buitenwereld - ook het bestaan van de verkoopovereenkomst erkennen en eerbiedigen. Om te verzekeren dat derden kennis hebben van de verkoop van het onroerend goed wordt deze altijd overgeschreven in de registers van het kantoor Rechtszekerheid (de vroegere ‘hypotheekkantoor’). Dat kan niet met een verkoopovereenkomst. De overschrijving kan enkel met een notariële verkoopakte. Dit is ook de reden waarom je in een verkoopovereenkomst “opschortende voorwaarden” mag opnemen. Het is niet de verkoopovereenkomst, maar wél de notariële akte die wordt overgeschreven in de registers van het kantoor Rechtszekerheid.

Belang van de overschrijving

De overschrijving is als het ware een “flikkermoment”. Vanaf dat moment komt het onroerend goed in ogen van derden in het vermogen van de koper. Er ontstaat er een “behoren te weten”. Iedere derde, ook deze die feitelijk niet op de hoogte waren van de verkoop, moet de verkoop eerbiedigen. Als koper mag je er vanaf dat moment op rekenen dat jouw koop beschermd is. Heeft de verkoper schuldeisers? Dan zullen deze vanaf de overschrijving ook moeten aanvaarden dat het onroerend goed niet langer in zijn vermogen ligt. Beslag leggen zal niet meer lukken.

We bekijken het met een voorbeeld:

Een koper koopt een woning, die eigenlijk al verkocht is aan iemand anders. Je kan de tweede koper niets kwalijk nemen als hij van niets op de hoogte was. De tweede koper kon moeilijk rekening houden met de eerste koper als hij geen idee had dat het goed reeds verkocht was. Wie zal er voorrang hebben als twee kopers hetzelfde onroerend goed kopen? De koper waarvan de notariële akte eerst werd overgeschreven heeft voorrang. Indien de tweede koper van niets wist, en te goeder trouw het goed heeft aankocht, heeft de datum van het compromis geen belang. Het is de inschrijving van de notariële akte dat een koper beschermd!

Uitvoerbare titel

Vergeet bovendien niet dat een authentieke notariële akte een uitvoerbare titel vormt, in tegenstelling tot een onderhandse overeenkomst. Iemand met een uitvoerbare titel kan rechtstreeks de afspraken in de overeenkomst afdwingen, zonder naar de rechter te moeten gaan.

Dit alles neemt niet weg dat een volledig en duidelijke verkoopovereenkomst van belang is. De compromis dient immers als basis voor de notariële akte.

Een aankoop kaderen in je leven

De notaris speelt een belangrijke adviserende rol bij de aankoop van je woning. En advies is nodig, want de wetgeving is complex. Zo zijn er tal van stedenbouwkundige en fiscale regels waarmee je rekening moet houden. De notaris kan bijvoorbeeld nagaan of je van een fiscaal gunsttarief kan genieten. Dat heeft meteen een impact op je budget. De complexiteit van de wetgeving begrijpen en de juiste bedingen formuleren in de verkoopovereenkomst behoort tot de vaste taken van een notaris.

Maar het advies van de notaris heeft niet alleen betrekking op wat in je notariële akte staat. Heb je bv. al nagedacht over de impact van de aankoop op je gezinsleven? Over wat er met de woning gebeurt als één van jullie twee overlijdt? Een woning kopen is toekomstgericht denken.  De notaris zal met jou en je eventuele partner een blik op de toekomst werpen.

Bron: Fednot

Ouders van kinderen met een fysieke of mentale beperking zitten vaak met een aantal kopzorgen. ‘Wie zal zich ontfermen over ons kind éénmaal we er niet meer zijn?’, ‘Wat zal er met zijn of haar erfenis gebeuren?’, ‘Hoe zal ons kind in zijn levensonderhoud voorzien en zijn of haar vermogen beheren?’ Deze onzekerheden dwingen ouders om na te denken over hun toekomstige nalatenschap. Cruciaal hierbij is het zoeken naar een oplossing op maat van het gezin. De notaris speelt hierbij een belangrijke begeleidende rol.

1. Meer nalaten aan een kwetsbaar kind
Ouders kunnen een zorgenkind meer nalaten dan wat de wet voorziet. Zo bouwen ze een financiële buffer in voor het geval hun meerderjarig kind niet in zijn levensonderhoud kan voorzien. Meer geven aan één kind, kan dat? Ja, zolang de kinderen hun ‘minimum’ erfdeel ontvangen (hun erfrechtelijke reserve). Is het minimumdeel van de kinderen aangetast, dan kan er discussie ontstaan. Benadeelde kinderen kunnen hun deel ‘opeisen’. Die onzekerheid kan voor ouders een beperking zijn. Beroep doen op een notaris is in dit geval nuttig.

Met een punctuele erfovereenkomst aanvaarden de broers en zussen van een kwetsbaar meerderjarig kind formeel dat hun minimaal erfdeel wordt aangetast, ten voordele van hun broer of zus met een beperking. Ouders zijn op deze manier minder beperkt indien ze belangrijk deel willen schenken aan hun zorgenkind. Een gemoedsrust voor ouders, want het gaat om een regeling waar de broer(s) of zus(sen) achter staan.

De erfovereenkomst in een andere variant biedt ook een oplossing voor ouders die veel geïnvesteerd hebben in de zorg van hun zorgbehoevend kind.  Een familiepact zorgt voor evenwicht tussen al kinderen. Bij zo’n overeenkomst regelen ouders, samen met hun kinderen, in alle openheid en met de nodige zekerheid, hun nalatenschap. Ouders bekijken de voordelen of de inspanningen die ze aan hun zorgenkind al hebben toegekend, in het licht van bepaalde (toekomstige) schenkingen aan de ander kinderen.

2. De bestemming van zijn vermogen kiezen
Mogelijks krijgt het zorgenkind nooit afstammelingen aan wie hij of zij iets kan nalaten. En een testament opstellen of overgaan tot een schenking is voor een meerderjarige met een beperking niet vanzelfsprekend. Resultaat? Het vermogen komt na overlijden van het zorgenkind mogelijks terecht bij verre familieleden. Dat is vaak niet de wens van de ouders.

Werken met een ‘restlegaat’ biedt hier een oplossing. Hierbij beschikken ouders twee maal over hun goederen: in eerste instantie komen de goederen toe aan het zorgenkind. Maar de ouders duiden ook aan wie het overblijvende gedeelte van het legaat zal krijgen, wanneer het zorgenkind er niet meer is. De aangeduide ‘tweede’ begunstigde kan familielid zijn (bv. een broer of zus) maar mag ook een instelling of organisatie zijn. Indien de tweede begunstigde een broer of zus is, zal deze laatste trouwens niet belast worden tegen het tarief ‘broers zussen’ (25% / 30% / 55%) maar wél tegen het lager tarief ‘in rechte lijn’ (3%/9%/27%). Willen ouders liever schenken, dan kan dat met een ‘restschenking’. Hier gaat men op dezelfde manier te werk. Bij een restschenking is er schenkbelasting verschuldigd, geen erfbelasting.

3. Nadenken over de zorg en het beheer
De erfenis van de kwetsbare meerderjarige is één zaak. Een andere zaak is het behartigen van de belangen van het zorgenkind. Zowel op vermogensrechtelijk vlak, als op persoonlijk vlak. Is het zorgenkind geestelijk bekwaam, maar fysiek beperkt (waardoor het zich bv. moeilijk kan verplaatsen)? Dan kan het opstellen van een zorgvolmacht een oplossing bieden. Met zo’n notariële akte geeft de meerderjarige zelf via een lastgeving bepaalde richtlijnen over het beheer van zijn vermogen.

Kan de meerderjarige zijn eigen belangen niet behartigen?  Dan is werken met een bewindvoerder mogelijks een oplossing. De bewindvoerder kan in opdracht van de vrederechter de uitgaven van het kind regelen, inkomsten ontvangen, contracten afsluiten, een aangepast verblijf mee helpen zoeken... De opdracht is volledig op maat van de situatie van het kind. Indien communicatie met het zorgenkind moeizaam is, kan een vertrouwenspersoon zorgen voor een vlotte wisselwerking.

Is er sprake van een omvangrijk vermogen? Dan kunnen ouders een maatschap oprichten. Zo zetten een ouders een deel van hun vermogen in om te voorzien in de zorg voor hun kind. Het vermogen wordt afgezonderd en bestaat dan uit aandelen. Deze aandelen kunnen ouders aan hun kinderen of aan het zorgenkind alleen schenken. Via de statuten van de maatschap stellen de ouders zichzelf aan als ‘zaakvoerder’ waardoor ze het vermogen beheren. Bovendien kunnen ouders via de statuten van de maatschap mensen aanduiden die de taken op zich nemen, eenmaal ze er niet meer zijn.

4. Voorzien in levensonderhoud
Ouders die vrezen voor het levensonderhoud van hun kind kunnen een testament opstellen of schenken in het voordeel van een derde. Daar koppelen ze vervolgens een ‘last’ aan. De last bestaat uit een periodieke uitkering, een lijfrente uit te keren aan het zorgenkind, een verplichting om het kind te onderhouden, te verzorgen, te huisvesten… Ouders kijken best naar de impact van zo’n schenking of legaat op de sociaalrechtelijke uitkeringen van het kind. Mogelijks wordt de rente gezien als een inkomst. Voor de ouders wordt het dan afwegen...

De derde kan ook een fonds of een stichting zijn. Ook hier is zich vooraf informeren over de organisatie de boodschap.

Hoe moet het verder met de toekomst van mijn zorgenkind eenmaal ik er niet meer ben? Een allesomvattend antwoord bestaat niet. De wettelijke erfregels zijn niet afgestemd op deze situatie, waardoor een ingrijpen nodig kan zijn. De notaris begeleidt de ouders, helpt ze op weg en stelt ze gerust door technieken aan te reiken die het best aansluiten bij hun wensen.  

Bron: Fednot