Stein BINNEMANS, Notaris te Oudenaarde

Er is de jongste weken al wat inkt gevloeid over de afschaffing van de woonbonus. Hoe zit de regeling nu precies in elkaar?

De woonbonus is in Vlaanderen een belangrijk fiscaal voordeel voor wie een hypothecaire lening heeft lopen voor de eigen woning. Voor een gezin met kinderen kan dat voordeel, gespreid over de hele looptijd van de lening, oplopen tot 30.000 euro en meer.

De Vlaamse regering besliste om de woonbonus vanaf begin 2020 af te schaffen en tegelijkertijd de registratiebelasting - meer specifiek het verkooprecht - te verlagen. Wie volgend jaar in het Vlaams Gewest een woning koopt, moet dan maar 6 in plaats van 7 procent registratiebelasting betalen indien de aankoop de enige, eigen woning betreft. Voor een woning van 300.000 euro, betalen de kopers dan 1 procentpunt of 3.000 euro registratiebelasting minder. Als de kopers energiebesparende werken uitvoeren, betalen ze 5 procent registratiebelasting in plaats van de huidige 6 procent.

Om nu te bepalen of je nog voor de woonbonus in aanmerking komt, is de datum van de authentieke leningsakte bepalend. Dat is de datum waarop je de kredietakte bij de notaris ondertekent. Doorgaans valt die datum samen met het verlijden van de notariële koopakte.

Als je de leningsakte nog in 2019 bij de notaris tekent, dan kun je het voordeel van de woonbonus genieten. Je moet dan wel aan alle voorwaarden voldoen. Zo is de woonbonus alleen maar mogelijk als je een lening aangaat voor de bouw, de aankoop of de renovatie van de eigen woning, dat is het huis of het appartement dat je zelf bewoont. Er is niet vereist dat het ook gaat om de enige woning.   

Wordt de koopakte pas vanaf 1 januari 2020 bij de notaris verleden, dan kunt u rekenen op een verlaging van de registratiebelasting en betaalt u maar 6 in plaats van de huidige 7 procent registratiebelasting, mits je voldoet aan alle voorwaarden voor dat verlaagde tarief.

Als je in 2019 een compromis tekent voor de aankoop van een woning, maar als je de authentieke aankoopakte pas in 2020 bij de notaris kunt tekenen, dan betaal je 6 in plaats van 7 procent registratiebelasting. Je kan dan niet meer rekenen op het voordeel van de woonbonus.

Je hebt al een hypothecaire lening lopen.
Er verandert niets als je nu al een hypothecaire lening hebt lopen waarvoor de uitgaven in aanmerking komen voor de woonbonus. Je kan verder van de woonbonus genieten.

Leningen die zijn aangegaan vanaf 1 januari 2020 komen niet meer voor de woonbonus in aanmerking.

Wat houdt de Vlaamse woonbonus precies in?
De woonbonus is een belastingvermindering, zeg maar een korting op de personenbelasting die je moet betalen. Ze wordt toegestaan voor de kapitaalaflossingen en de interesten die je betaalt in het raam van een hypothecaire lening. Verder mag je de premies voor een schuldsaldoverzekering in rekening brengen.

Om deze belastingvermindering te krijgen, zijn er een aantal voorwaarden. Zo moet de lening voor minstens tien jaar zijn aangegaan bij een bank in België of in een andere land van de Europese Economische Ruimte. .

De lening moet niet noodzakelijk slaan op uw enige woning. Als je een krediet aangaat voor het huis of het appartement waarin je gaat wonen en als je daarnaast nog een tweede verblijf bezit of een woning verhuurt, dan kun je nog altijd van de woonbonus genieten.

Maar in dat geval is de korting op de belastingfactuur minder groot. Want dan wordt de belastingvermindering slechts berekend op een basisbedrag van 1.520 euro. Daarop wordt een percentage van 40 procent toegepast.

Als je echter een lening aangaat voor je enige woning, dan mag je het basisbedrag van 1.520 euro gedurende maximaal tien jaar (vanaf het jaar van de lening) verhogen met 760 euro en nog eens met 80 euro als je drie of meer kinderen ten laste hebt. De vermindering van 40 procent wordt dan berekend op een hoger bedrag zodat je fiscaal voordeel groter is dan wanneer je meerdere woningen bezit.

Let wel, de woonbonus wordt per belastingplichtige toegepast. Als een koppel een hypothecaire lening aangaat ( en die voor 31 december 2019 bij de notaris tekent) is het voordeel, in principe, dubbel zo groot.

Wat als je in 2019 een lening aanging voor een andere woonst maar jouw eerste woning nog niet is verkocht?
Je hoeft niet te panikeren als je in 2019 een lening aanging voor de aankoop van een nieuwe woonst in afwachting van de verkoop van jouw eerste woning. Ook dan kun je van de volledige woonbonus (basisbedrag en verhoging) genieten: de belastingvermindering zal ook dan en gedurende de eerste tien jaar worden berekend op het basisbedrag van 1.520 euro en de verhoging met 760 euro (en 80 euro als je minstens drie kinderen hebt). Zoals steeds, moet de kredietakte voor 31 december 2019 bij de notaris getekend zijn.

Wel moet je bewijzen dat je je eerste woning tegen uiterlijk 31 december 2019 te koop hebt aangeboden en dat die woning uiterlijk op 31 december 2020 is verkocht.

Wat als je niet meteen kan verhuizen?
Je misloopt de woonbonus ook niet als je in 2019 nog de kredietakte ondertekent maar als je dit jaar niet meer naar je nieuwe stekje kan verhuizen. 

Maar dan zul je van de belastingvermindering maar genieten van zodra je de nieuwe woonst effectief betrekt. Stel dat je pas op 1 juni 2020 naar je nieuwe huis verhuist, dan zal de fiscus maar rekening houden met de kapitaalaflossingen, intresten en premies voor de schuldsaldoverzekering die je vanaf 1 juni 2020 betaalt.

Dat is althans het uitgangspunt. Want vaak zal je de uitgaven voor de aflossing van de hypothecaire lening wel al in 2019 in mindering kunnen brengen, namelijk als je de nieuwe woonst nog niet kan betrekken om een aantal specifieke redenen, namelijk:

• Om beroepsredenen, bijvoorbeeld omdat je om professionele redenen nog in het buitenland verblijft;

• Om sociale redenen;

• Omdat er wettelijke of contractuele belemmeringen zijn, bijvoorbeeld omdat er nog een huurder verblijft in de woning die je kocht. Of omdat de huidige eigenaar in de koopovereenkomst heeft voorzien dat hij er nog een poos mag wonen.

• Of omwille van de stand van de bouwwerkzaamheden of van de verbouwingswerken die het je niet toelaten de woning daadwerkelijk te betrekken;

Herfinancieringen
Een herfinanciering houdt in dat je het nog openstaande kapitaal van een bestaand hypothecair krediet opnieuw financiert via een andere hypothecaire lening, hetzij bij dezelfde bank, hetzij bij een andere bank. De kredietnemers herfinancieren hun lening omdat ze zo een lagere rentevoet kunnen krijgen. 

De Vlaamse overheid bestempelt een herfinanciering als een verderzetting van de oorspronkelijke lening, niet als een nieuwe lening.

Voor herfinancieringen is de datum van de oorspronkelijke lening van belang. Wie voor 31 december 2019 al van de woonbonus kan genieten en een herfinanciering doorvoert na 1 januari 2020, kan verder van de woonbonus gebruik maken.

Toch één aandachtspunt: als je bij de herfinanciering na 31 december 2019 een bijkomend bedrag leent, dan kom je voor dat extra geleende bedrag niet in aanmerking voor de woonbonus. Ook niet als de termijn wordt verlengd.

Verlenging van de looptijd van de lening
De Vlaamse overheid wil absoluut vermijden dat kredietnemers een lopende lening verlengen om zo nog langer van de woonbonus te genieten.

Daarom wordt de resterende looptijd van je lening bevroren of vastgeklikt op 31 december 2019. Als de resterende looptijd van jouw lening eind 2019 nog 48 maanden is, en als je de looptijd nadien verlengt met nog eens 12 maanden, dan komen de afbetalingen aan de bank voor de bijkomende 12 maanden, niet in aanmerking voor de woonbonus.

De resterende looptijd van de lening wordt dus vastgeklikt op 31 december 2019. In dit voorbeeld kun je de aflossingen nog voor 48 maanden in rekening brengen. Geen maand meer. 

Wederopname
Bij een wederopname, neemt de kredietnemer het al afbetaalde bedrag van een lopende lening opnieuw op. Een wederopname wordt altijd aanzien als een nieuwe lening en dat in tegenstelling tot herfinancieringen. Die laatste worden gezien als een verderzetting van een bestaande lening.,

Die wederopname moet voor eind 2019 gebeuren als de kredietnemers verder van de woonbonus willen genieten. Gebeurt de wederopname vanaf 1 januari 2020, dan komen de kredietnemers niet meer voor de woonbonus in aanmerking.

Hypotheekruil, hypotheekoverdracht of pandwissel:
Het is ook mogelijk dat je al van de woonbonus geniet voor een woning die je al voor eind 2019 hebt gekocht. En dat je na 1 januari 2020 een nieuwe woning koopt waarbij je de afbetalingen voor de oorspronkelijke lening gewoon verderzet.

Als je de eerste woning verkoopt, blijft de oorspronkelijke lening bestaan. De oorspronkelijk hypothecaire inschrijving wordt dan overgedragen naar je nieuwe woning. In dat geval kan je van de woonbonus blijven genieten.

Bouwgrond
Je kan de woonbonus maar benutten als je een lening aangaat voor de bouw, de aankoop of de renovatie van je eigen woning. Als je een lening aangaat voor de aankoop van een bouwgrond, kom je niet voor de woonbonus in aanmerking.

Alleen blote eigenaar
Het gebeurt meer dan eens dat kinderen de blote eigendom van een huis of een appartement verwerven en dat de ouders alleen het vruchtgebruik kopen. In dat geval hebben de kinderen, de blote eigenaars, niet het recht om van de woonbonus gebruik te maken. Alleen de vruchtgebruikers, de ouders dus, kunnen dat doen als ze er wonen.

Andere gewesten
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de woonbonus voor alle kredieten die zijn aangegaan sinds 1 januari 2017 afgeschaft. Kopers betalen daar geen registratierechten op de eerste schijf van 175.000 euro op voorwaarde dat de aankoopprijs niet meer bedraagt dan 500.000 euro. Bovendien moeten de kopers er hun hoofdverblijfplaats vestigen binnen de twee jaar na de aankoop en er gedurende minstens vijf jaar hoofdverblijfplaats houden.

In Wallonië is er voor de woonkredieten afgesloten sinds 1 januari 2016 voor de enige, eigen woning een wooncheque of ‘cheque habitat’. Daar is het fiscaal voordeel afhankelijk van het inkomen en van het aantal kinderen ten laste.

Bron: Fednot

Een woning kopen is voor veel mensen een reuzenstap in hun leven. Maar wel één die gepaard gaat met een aantal vragen. Een stap die ook wat geduld vraagt, want tussen het ondertekenen van de verkoopovereenkomst en het ondertekenen van de notariële akte verloopt wat tijd. Dit komt door de vele opzoekingen die het notariskantoor moet verrichten. Die zijn nodig zodat jij met kennis van zaken je droomwoning kan aankopen.

Verkoopovereenkomst versus notariële akte
De verkoopovereenkomst of de ‘compromis’ is een cruciaal document. Het vormt immers de basis voor de notariële akte. Het is dan ook een misverstand om te denken dat de verkoopovereenkomst voorlopig is en de notariële akte definitief. Daarom laat je de verkoopovereenkomst best nalezen door een notaris. Het is en blijft immers een juridisch document. Koop je een huis onderhands aan via de verkoper, dan neem je best zelf het initiatief om de verkoopovereenkomst te laten nalezen door een notaris.

‘Ik heb recht op 7%’… of niet
Vergeet bovendien niet dat de notaris de belangrijkste adviseur is bij de aankoop van een onroerend goed. Heel wat fiscale gunstmaatregelen zijn bijvoorbeeld onderworpen aan specifieke voorwaarden. De notaris kan met jou bekijken waar je al dan niet recht op hebt. Vroeg een notaris inschakelen heeft met andere woorden als voordeel dat je met zekerheid weet waar je staat op vlak van de belastingen. En dat is van belang voor het bepalen van je budget, want de belastingen vormen de grootste kostenpost bij de aankoop van een woning.

Bekijk de aankoop van je woning ook in een breder perspectief. Ben je getrouwd? Heb je een onderneming? Wat indien je zou overlijden?  Je leven is één grote puzzel waar de aankoop van je woning een stukje van is. Ook op dat vlak kan de notaris je informeren over de gevolgen van je aankoop.

De addertjes onder het gras
Zowel bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst als het ondertekenen van de akte is het voor de koper essentieel om geïnformeerd te zijn over zijn toekomstige stek. Want zelf een aantal keer het pand bezoeken is onvoldoende om de volledige staat te kennen van de woning. Sommige zaken kan je als koper niet weten. De veranda aan je woning is voor jou misschien een pluspunt, maar wat als deze veranda onvergund is? De 18^de eeuwse burgerwoning is voor jou een droomhuis, maar ben jij helemaal op de hoogte van de verplichtingen rond onroerend erfgoed? Ben jij 100 procent zeker over de staat van de bodem waarop de woning gebouwd is? Hadden de vorige eigenaars nog schulden? Hoe zit het met de stookolietank en de elektriciteit?  

Het belang van opzoekingen
We weten nooit precies met zekerheid wat we kopen tot iemand alles tot in de puntjes onderzoekt. En dit is precies wat een notariskantoor voor jou -op juridisch vlak- zal doen. De momenten waar je daadwerkelijk met de notaris spreekt lijken gering, maar achter de schermen zal hij met de hulp van een deskundig team medewerkers met verschillende instanties zoals het kadaster, de fiscus, administraties, gemeenten, syndici… contact opnemen om zeker te zijn dat jij geen kat in de zak koopt. Het is de belangrijkste taak van de notaris om jou volledig te informeren zodat de aankoop op een veilige manier kan gebeuren en jij met kennis van zaken ondertekent.

Termijnen
Iedere opzoeking gebeurt volgens bepaalde stappen en iedere stap gaat gepaard met een termijn. Het notariskantoor heeft slechts een beperkte invloed op deze termijn. Zo moet de notaris bv. wachten op een hypothecair getuigschrift. Gemeenten krijgen dertig dagen de tijd om informatie door te geven aan de notaris, maar in de praktijk kan het langer duren. Begunstigden van een voorkooprecht krijgen twee maanden om te reageren.   Deze termijnen worden niet bepaald door de notaris, maar door de wet. Zolang welbepaalde stappen niet zijn volbracht, kan de akte niet verleden worden. Bovendien mag je niet vergeten dat – parallel aan je verkoopdossier – ook je kredietdossier loopt. Ook de bank moet voldoende tijd krijgen om het dossier te verwerken.

Veel kopers willen zekerheid over de datum van hun akte. Logisch ook, want dan ontvang je de sleutels. De notaris kan de partijen meer duiding geven over deze datum. Bespreek dit op voorhand met hem en bekijk wat mogelijk is.

Bron: Fednot